购房的前期准备工作都完成后，就要定房了。在这个阶段，购房者需要重点关注定金交付、如何退订等问题。

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（一）确认购房意向，正式交付定金

签署意向成交应该注意什么，如何交定金，如何退订等？避免买房入坑，这些是购房者都需要了解的地方。

1、签署意向书应该注意什么？

购房意向书只是作为一种双方达成的预约协议，需要达到合同的基本条款。其中主要包含的内容通常为双方当事人的基本信息，认购房屋的面积，认购房屋的价格，双方达成协议的时间，以及违约责任认证和相关处理方法等条款信息。对于购房者来说，在签署购房意向书之前一定要对所预定的房屋信息以及开发商情况有所掌握。

2、交定金时应该注意什么？

（1）查看开发商五证

五证齐全的房子才能够办理产权证，这也是购房的首要条件之一，如果五证不全购房者可能会面临极大的风险，其购房行为也无法受到法律的保护。因此在挑选房源时，检查五证是最为必要的前提条件，五证不全的房即便再便宜也不能买。

“五证”信息可以在官网上查询。有些城市已经开通了查询了五证的网站，购房者可以登录当地的网站查询开发商的五证。还可以去相关部门咨询。如果开发企业预销售商品房时不出示，购房者可以要求其出示。可以去银行询问一下关于“五证”的问题。不明就里的购房者有必要在掏钱之前向银行咨询一下。

五证包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证以及商品房预售许可证。这些证件当中，最重要的土地使用证和商品房销售(预售)许可证，它表明所售房屋是合法项目。如果没有预售许可证，就说明房子是五证不全。

（2）查看个人征信

如果是贷款买房，购房者要提前查询自己的征信情况，如果有问题则贷款很难获批，此时如果缴纳定金很可能会遭遇无法退回的情况，所以在确定购房之前要对自己的征信状况有明确的了解。另外使用公积金贷款的，还要了解公积金账户余额，事先计算可审批的贷款额度，合理规划资金的使用情况。

个人征信如何查？如搜索软件中搜中国人民银行征信中心，通过注册、登录，信息服务、申请信用报告、获取信用信息等流程后，获取个人征信情况。

（3）区分定金和订金

这两者虽然一字之差，它们之间法律含义却截然不同。

定金具有法律效力，是法律上的一种担保行为。在商品房买卖交易中，购房者履行合同后，可把定金当作房款，或者收回定金。若购房者没有履行合同约定，则无权要求返还定金，开发商不履行合同，则双倍返还定金。

“订金”并不是标准的法律概念，是一种不太规范的表述，因此它在法律效果上是不明确的。若购房者不履行合同义务，并不代表他不能要回订金，若开发商不履行义务，也不需要双倍返还订金。“订金”往往被视为“预付款”，并不产生“定金”的惩罚性效果。

在签订合同时，一定注意合同要求的是“定金”还是“订金”，保护好自己作为消费者的权益。

（二）交付定金后能否退还？

在相关法律中规定，如果是购房人违约，不履行约定的责任，是不能退还定金的，但在某些情况是可以退的。

第1种 购房者不符合购房条件

由于一些政策导致房子的交易不能正常进行，以及遇到购房政策调整，一些本来符合购房条件的购房者可以买房，就变成不符合购房资格。遇到这样的问题不用担心，完全可以要求开发商退定金。买房是一件大事，因此在买房之前，一定要仔细考虑结合自己的经济能力，避免给自己造成太大的负担。

第2种 开发商不具备购房资格

买房子也是要看开发商的，很多人想不到那么多，就只关注到了房子本身的好坏，却忽视了开发商的重要性，法律规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房，也不得收取任何预订款性质的费用。如果是商品房不符合销售条件，购房者就算是已经交了定金，不管双方有没有签订定金协议，约定定金退还的内容，开发商都应无条件退还定金给购房者。购房者在购房前，应查看开发商“五证”是否齐全，可在一定程度上避免麻烦。

第3种 不可抗力原因不能买房

上面说的是开发商和购房者的原因，那么也有一些特殊情况，不可抗力的因素导致不能买房了。不能归于购房人和开发商的原因，双方的交易不成立，这种情况是无法预料的，所以开发商也应该返还定金。

其他情况

一般，购房者在付定金后，因为个人原因提出不想要房子，而后开发商直接退还定金的，这种情况基本上不存在。如果直接跟开发商说资金不够或者看中了别的房子之类的原因，这样就给了对方不退你钱的证据。

有一种情况是，购房者跟售楼处说要退房子，如果售楼处没有一口回绝，就还有退还的可能，比如刚好房源售空，还有其他人要购买，如果把退了的房子卖给别人，卖房的工作量还是完成了，也不影响你们的交易。这时候售楼处会给你提供一个可以操作的方案，这种情况往往会要求购房人承担一定的成本。

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